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        產權式老年人度假村項目商業計劃書

        作者:admin 來源: 日期:2014-03-29 15:40:57

        前  言

            我國自1999年以來已經進入老年型國家。針對人口老齡化問題,國家出臺了一系列應對措施,如增加企業退休人員的基本養老金,實行特困老人的低保救助和社會救助等。但中國未來老年人的絕對數量是如此之大,單純依靠社會養老很難解決某些現實問題。21世紀我國的老齡化將更加迅速地、大規模地、高齡化地到來,據預測,到2040年,65歲以上老年人口的比例將達到20%以上,也就是每五人就有一位老人。人口老齡化加重了社會負擔,使我國的社會保障系統面臨困境,但是換另一種角度分析,如何把“銀色浪潮”好好利用起來,充分合理地開發“銀發資源”,就可以化負擔為優勢,促進社會經濟的發展。

        開發“銀發資源”,解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

        第一章

        老齡化問題對經濟的影響,是機遇也是挑戰

            老齡化帶來的問題更多的是社會、經濟負擔方面。對經濟的負面影響,需要高度重視和妥善解決,但它決不是延遲經濟發展的根本障礙。

        但是隨著社會老齡化程度的加劇,老年人口數量的增加,老年人需求范圍的擴大和需求層次的提高,老年產業的市場份額在國民經濟的各行業中所占比例不斷上升,促使老齡產業的興起,給經濟發展帶來新的生機,從而使其成為國民經濟的新的增長點,使社會對老年產品及勞務需求增加,從而形成一個龐大的老年消費市場,并由此刺激老年產業的形成和發展。

        從另外一個角度來講,如果老年產業得到發展,那么也就增加了相關商品的種類,擴展了服務的領域,促進了市場的繁榮,增加了社會的財富,擴大了就業的渠道,推動了經濟的增長;而老年服務業所產生的關聯效應和連鎖效應,可以促進其他產業的發展。也就是說,通過關聯和連鎖效應,老年服務業的發展對整個國民經濟的發展大有裨益。

        老年人需求市場蘊藏著巨大的商業機遇

        去年8月,一家權威機構所做的調查顯示,目前我國老年人市場年需求保守的估計也超過4000億元,到2010年將達到10000億元,但在目前市場上,專門為老年人提供的產品和服務尚不足1000億元。老年人需求市場蘊藏著巨大的商業機會。

        許多成年人的年人均收入高于老年人退休金,做子女的一貫奉行著"百善孝為先"的準則,"孝"可以說是中國老年產業的一個強有力的支撐點。換句話說,發展老年產業,一部分是來自老年人的直接消費,還有一部分潛在驚人的效益則來源于"孝子們"的間接消費。為老年人提供產品和服務、滿足老年人消費需求已成為一個龐大產業,并且有著廣闊的市場潛力。

        第二章

        社會老齡化需求老年住宅

            老年問題涉及千家萬戶,關系到每一個人,特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭,打造安居體系已刻不容緩。

        老年住宅,有的稱“銀發住宅”、“養生住宅”、“長壽住宅”、“樂齡住宅”或“關懷住宅”, 是依據老年人的特點和需求設計、建造的專用住宅,是居家養老與社區服務的結合,不僅需要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點,更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。 

        在北京、上海一些經濟發達的城市里,大多數老人出于各方面原因不愿意與子女一起生活。消費觀念也有所改變,他們的收入及消費行為開始圍繞著自身需要來進行,他們將可能是銀發住宅潛在的最大的客戶群。另外,中國人傳統的“盡孝”思想,使很多子女愿意為父母購買一套銀色住宅,讓自己的父母得到充分的照顧。

        隨著經濟的發展、社會老齡化問題的加劇、人民生活水平的提高以及觀念的變化,老年人住宅的市場需求將不斷增長,老年人住宅是對老人的終極關懷。

        家庭因素催生老年人住宅的產生和發展

            自我國70年代中期實行計劃生育控制以來,“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后,所面臨的是現代生活節奏加快,競爭加劇,壓力加大,每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子,生活無規律和精力嚴重不足,同時,隨著老年人觀念的變化,不少老年人更加關心生活質量的提高,老年人住宅呼聲高漲,呼之欲出。

        老年住宅的前景有多廣?

        老年人住宅需求蘊藏著巨大的市場潛力,解決好數量日益增加的老年人的居住問題,已是世界各國非常重視并普遍研究的課題。我國政府用于退休金的支出逐年加大,1993年為747.3億元,2000年,全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費達4000億元。在北京、上海以及沿海一些經濟發達的城市里,大多數老人都有一定的經濟來源或是領有退休金,且收入較高,子女也有著較高和穩定的收入。出于各方面考慮他們并不愿意與子女一起生活。隨著“重積累輕消費,重子女輕自我”的傳統消費觀念的改變,他們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費需要進行,他們將可能是老年人住宅潛在的最大的客戶群。另外,中國人傳統的“盡孝”思想,使很多子女愿意為父母購買一套老年住宅,讓父母得到充分的照顧。二者促進了老年人住宅的發展,從而使相關的綠化、生態、基礎設施、醫療、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加再就業,引發新的商機。 

        第三章

        老年住宅促動社會經濟發展

        老年住宅將帶動相關產業發展

        老年住宅客觀上存在著一個產業鏈,而且這個產業鏈很長,涉及的相關行業和環節很多,對國民經濟的帶動作用非常突出。隨著老年住宅的發展,可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年住宅的發展,需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家政服務等一系列產業和服務業的發展,帶動社會經濟的發展。而這些產業的發展又可以增加就業,引發商機。

        老年住宅的發展,還推動著社會文明程度的提高,間接地帶動了社會經濟的全面發展。

        如今老年人的思想和觀念發生了變化,已開始挑選環境好、功能全、服務質量佳的地方頤養天年,對老年住宅的規模、環境、服務、功能需求上,提出了更高的要求和標準。老年住宅與服務的多種需求,構成了一個龐大的市場。而老年住宅所產生的關聯效應和連鎖效應,可以促進其他產業的發展,比如說老年住宅社區中要搞老年服務就需要有服務機構,要搞老年教育需要有教育機構,要搞老年娛樂需要有娛樂實體,要搞老年醫療需要有醫療衛生機構等等。這樣,無形中就刺激了生產資料市場對生產資料的需求,給經營生產資料的廠商帶來了商機,給市場注入了活力。

        老年住宅打開就業之門

        老年住宅的發展建設,是通過關懷老年人的人文理念和一系列關懷老年人的服務體系,體現社區的養老功能。如社區的醫療保健服務部門,可以為老年人進行室內看護,聘請運動學專家、醫學專家、營養學專家為老人建立系統的健康指數跟蹤服務;在社區里成立各種不同的老年俱樂部,建立老年活動中心、老年圖書館等。這些以老年住宅為依托的相關服務產業,提供了大量的就業崗位,通過招募一些下崗失業人員和困難群眾進行再培訓、再就業,可以有效解決社會壓力。同時也為下崗職工創造更多的就業機會,搭建了更好的就業平臺。

        老年住宅帶動相關服務業的發展,有助于解決老齡社會的社會問題,促進經濟社會的發展,在發展經濟增加就業崗位的同時,調節就業人口多和崗位短缺的矛盾。隨著老年住宅的漸漸發展,成具一定規模后,將會開發出更多的的公益性崗位,實現安排2000人員上崗就業。

        老年住宅背后蘊含著深遠的社會意義

           老年人住宅問題涉及千家萬戶。隨著我國社會經濟的發展,人們在追求長壽健康的同時,更追求居住生活質量的提高。由于老年人對住宅的依賴度與要求比青年人更高,如何發揮老年人的潛能,要根據老年人生活行為特征,變老年人的消極因素為主動因素,使老年人身心愉快,延年益壽,體現全社會對老年人的關心。從廣義上來說,我們每個人均要進入老年期,關懷老人住宅的問題,也是直接關心我們自己的未來。老年住宅問題,說到底是一個重要的社會保障,是體現國力和物質文明的重要標志,直接影響社會的穩定與發展。

        我們可以預言,中國的老齡產業存在具大的市場空間,如果及時抓住“老年住宅”這一商機,這一產業將給國家、企業和個人帶來相當可觀的社會效益和經濟效益。

        隨著人口老齡化的進程,發展老年產業離不開政府的支持,政府應該在政策上鼓勵全社會、企業、房地產開發商和設計人員為老年人開發、研制、生產老年產品和老年設施,為老年人提供服務。政府應該認識到社會大力發展老年事業,為老年人提供各種服務事業具有雙層社會意義,它既是一項社會福利事業,同時又是一項產業,作為社會福利事業,它是不以盈利為目的的特殊社會福利事業,作為產業,它屬于社會應該大力提倡、發展的第三產業。為老年人營造好安度幸福晚年生活的空間,是我們義不容辭的責任。

        第四章

        老年人住宅市場發展趨勢

        產權式老年人度假村將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢

        縱觀天津市老年人住宅市場的發展現狀,各養老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求,產權式老年度假村的出現將打消老年人養老的多種顧慮,在北京、上海、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛,此類項目的成功開發與銷售,可以預示產權式老年人度假村將成為未來老年人住宅市場發展主流。

        老年人住宅的開發以中高檔為主、輔之中低檔產品

        對老年人公寓的檔次之分,現尚無明確界定,但可以肯定天津市現有的150多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品,而絕大多數老年人需求的中高檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺,有效需求相對較大。低檔產品仍有市場,但需要升級換代??傊懈邫n老年住宅產品的開發將成為未來一段時間內市場開發的主流。

        “老年人住宅市場”潛力巨大

        2004年國家有關部門通過調查和分析預測,到本世紀一十年代末,中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計,中國老年人消費約每年4000億人民幣,而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變,其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場,老年人產業,尤其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。

        第五章

        天津老年人住房現狀及需求分析

        老年人住宅明顯不足

            安徽省是全國較早進入老齡社會的省份之一。2012年底,全省戶籍人口中,60周歲以上老年人口1088.4萬人,占總人口的15.7%;65周歲以上老年人口達到680萬人,占總人口的9.8%。據統計,到2012年底,全省擁有各類養老床位約26.8萬張,其中農村敬老院床位21.7萬張,福利院、光榮院床位1.9萬張,社會力量興辦養老床位3.2萬張;全省共有城市社區養老服務設施1030個;社區居家養老服務信息平臺6個,覆蓋10個市轄區。根據測算,現在我省每千名老人約擁有20張以上床位。

        戶型設計不合理、功能相對單一

        現有的養老院戶型面積大小不等,主要為單人間、雙人間和多人間,房屋布局不合理,功能不全,不能滿足老年人住宅特殊功能要求,更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。

        住宅區規模小、配套設施不足

        目前養老公寓以中小型為主,多屬傳統的養老院、福利院,擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后,生活設施不完善,健身、休閑、娛樂設施單一,醫療護理、保健不配套,服務水平低下,缺乏人性化,不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

        環境質量有待提升

        現有的養老院中,絕大部坐落在偏遠地區或老城內,噪音和空氣污染大,且多數的養老院用房是經翻新過的民宅和企事業單位用房,房屋簡陋,內部安全隱患突出,綠化植被缺乏,更談不上養身、休閑的綠化景觀環境了??傮w環境質量有待提升。

        服務人員缺乏專業培訓

        在養老院從事服務的人員多為下崗職工,他們沒有經過專業的上崗培訓,缺乏心理和護理專業知識,對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣,而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發,提供人性化的全方位專業服務。

        總結:

        現有養老院、敬老院均屬計劃經濟的產物,多屬行政救助和自助行為。從實際情況看,養老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所,功能相對單一,配套設施、管理水平、服務質量落后,人居環境較差,更談不上什么檔次、品質、品位??傊旖蚴械酿B老院數量不足、理念落后、硬件設施陳舊簡陋、軟件設施缺乏、功能配套不全、環境質量較差。

        第六章

        項目選址(地塊)應具備的基本條件

            項目以老年人住宅為主,集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求,我們分析認為:作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求:

        1、地塊中間或周邊應該具有水域或者遼闊的視野,因為只有這樣的地塊條件,住宅周圍的環境才會優美,空氣必然清新,才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢,滿足老年人的生活行為要求。

        2、地塊周邊道路應暢通,水、電、氣基礎配套設施完善,出入必須有公交線路,而且站點近,以滿足老年人探親訪友,出入便捷的需要。

        3、地塊規模宜大不宜小,以 1000~1200畝為宜,因為老年人雖需要安寧,但更害怕孤獨,老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區,居住人口多,才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

        4、地塊距離城郊5~10km,距離中心城區15~20 km為宜,老年人住宅不宜選址在非常偏僻處,不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來,更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區,因為這樣一來,老年人經常面對或老或病的同伴,看著他們一個個離去,看不到充滿活力健康的人群,心理將會承受很大的壓力,不利于身心健康。

        第七章

        項目產品規劃概述

            根據老年人身體狀況、經濟條件和愛好,將項目規劃分為三大類。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、醫護式公寓。 

        宿舍式公寓即寄宿制公寓,住此公寓,老年人如同住集體宿舍一樣,安排在社區相同的一些樓房中居住和生活,這類公寓適合單身老人或老夫婦倆居住。

        居家式公寓是每家每戶自成一體,不受他人干擾,可以是老人夫婦住在一起,也可以是老人夫婦與他們的子女或孫子住在一起,使老年人產生居家的感覺,這種養老實際上是社會化養老與家庭養老的結合。

        醫護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一起居住,并由園區內的醫療機構或專門雇傭的護理人員進行護理。這類公寓的醫療條件好,適合子女不在身邊的老年人。

        項目需占地400畝,規劃建筑總面積40萬平方米,低密度、低容積率、高綠化率。全區無障礙設計,以兩層的TOWNHOUSE為主,聯排式住宅,建筑面積一般在每戶150至250平米,每戶獨門獨院,擁有一個"有天有地"的自己的院落。輔之以少量的小高層和多層洋房,面積在每戶60至150平米。有相應的配套服務設施,有整體的建筑風格,注重細部處理。

        第八章

        項目特色配套服務體系規劃

            項目優美的環境,令人耳目一新的建筑固然重要,但是,優質服務是更稀缺的資源,高尚社區以人為本。本項目為了更好的結合老年人的特點技精神、物質需求開展有特色的知識型社區服務,引進最佳的酒店實踐,發揮度假區具有五星級酒店管理的服務模式,將五星級酒店服務與社區物業服務相結合,建立充滿愛心和歡樂的社區。

        建立以健康、養生為核心的健康養生特色服務,結合一流的物業服務,塑造優秀的社區文化。一個成功的社區項目不僅僅是將住宅銷售出去,而且要銷售給指定的客戶人群,將客戶組織起來,建立文明的高尚生活環境,這是更重要的風景,也是現代高尚社區生活質量的保障。

        一、健康檢測中心

        引進先進的健康醫療器械,結合醫療機構的常規項目,開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務。組織醫療與健康養生專家,根據老人的檢測和評價結果,為老人量身定制出一套集運動健身指導、營養配餐、心理調節、養生服務為一體的健康養生指導方法,全面科學地指導老人保養好自己的身體,為生命加油。如有:養生保健檢測指導套餐、形體保持檢測指導套餐、減肥塑身指導套餐、疾病預防檢測指導套餐、膳食營養檢測指導套餐、心理保健檢測指導套餐等。

        二、茶文化中心

        茶文化是中國的專利,日本對中國的茶文化進行深入研究并改進為茶道。德國醫學專家在癌癥治療的研究過程中,發現中國綠茶對于癌癥預防具有重要作用,導致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康,而且通過茶文化,有利于文化交流。

        大量的事例證明,茶的確具有養生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等等功效,但飲茶不當也會損害健康。

        通過專家配置不同種類的養生保健茶葉,指導老人正確選用。

        三、養生花卉種植園

        可以開辟3畝左右的自留地,用于老年人自己耕種花卉及植物蔬菜等。

        四、中醫保健美容中心

        在引進人才的基礎上,從中選出重點中藥美容配方,針對常見美容問題,提供美容服務。為老人提供針灸、按摩、刮痧等保健服務,將養生保健與美容結合起來。

        五、營養配餐與食療中心

        營養配餐的作用在于,營養成份能夠滿足運動的需要,控制過量熱量的攝取。引進運動員與大眾營養配餐軟件,可以指導社區老人的科學配餐。

        六、健身中心

        在會所內設立齊全的體育設施及適合老年人休閑健身的運動場館(如:門球、沙壺球等),設置陽光浴與吸氧室。

        七、圖書館與文化交流中心

        博覽群書可以陶冶心靈,體育鍛煉可以強身,健康養生可以延緩衰老,恢復疲勞。設立統一商務會所,除了具有咖啡廳等傳統設施外,設立網吧,圖書館等。

        八、理療室與抗衰老中心

        健康與長壽是生命科學研究永恒的主題,衰老機制的研究近年來由于遺傳學和分子生物學的結合,使其在分子水平上獲得可喜歡的進展,甚至突破進入基因時代。

        通過健康養生項目的開展,可以延緩衰老的過程,提高生命的質量。對客戶提供衰老狀況診斷服務。

        第九章

        營銷思路

            根據老年客戶的不同類型需求,建議采用產權銷售與出租服務相結合,開發設計各種戶型以適應不同類型老人的要求。來將環境生活自然化、社區生活豐富化、家庭生活層次化的健康養生概念和品質生活整合為復合賣點。倡導"健康生活的領跑者"為核心理念,建設符合“中國特色的大型退休生活社區”為目標,樹立項目品牌形象做好鋪墊。在客戶心目中成為個性鮮明、優勢獨具的特色樓盤,最終贏得市場。

        主要的銷售辦法有三種,第一種是由老年人或開發商幫助將其原有房屋出租,然后租住本項目的老年人住宅的宿舍式公寓。第二種是房屋置換,即將位于市內原有的住房與項目的住房進行補償差價交換入住,如金額有差別,可采取多退少補的辦法。第三種是返本銷售入住。即在入住之前交付購房金,待老人百年之后,將房子交回,部分購房本金返還其子女或法定繼承人。

        結合項目具體情況,在整體推廣上,我們將結合工程進度為時間節點進行推廣節奏的劃分,制定推廣策略。將總體規劃精雕細琢,先開發景觀、會所樣板房,提前通過客戶營銷方式銷售,目的是加速資金回收,后開發實際建筑項目。結合售樓處、會所的開放,示范樣板區及示范環境的亮相等進行形象展示,整合各種媒體資源,開展相關的主題體驗活動,以期對項目銷售起到推動作用。

        根據每一個推廣階段的時間性劃分及推廣主題,制定具體的市場手段及實施策略,包含所要達到的效果,所設定的炒作主題、公關活動等。僅為我們的初步想法,其可行性與操作性有待與公司商榷。

        市場定位:以高品質的居住空間和充滿親情關懷、健康快樂的生活氣息,體現大型退休生活社區獨一無二的產品個性特征,強調自然、建筑、人文景觀的和諧統一。

        總結

            隨著我國人口的老齡化,人們生活水平的提高和觀念的轉變,老年人住宅的社會需求廣闊,發展潛力巨大。面對“老年人住宅”這一新興的地產消費,發展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報,但其長遠性和穩定性也是其他產業難以相比的,不失為一項良機。而且它是一項民心工程,值得我們充分關注。